El mercado de la vivienda está cambiando: solo mire las ganancias publicadas por 2 constructores de viviendas gigantes en Fortune 500

No hay duda al respecto: la segunda mitad de 2022, un período en el que las tasas hipotecarias superaron el 7%, fue absolutamente brutal para la industria de la vivienda. No busque más allá de las ganancias del cuarto trimestre de PulteGroup, que vieron cómo su tasa de cancelación de compradores se disparó al 32%, o casi tres veces mayor que la tasa de cancelación del 11% que vio en el cuarto trimestre de 2021.

«Las acciones de la Reserva Federal para combatir la inflación a través de tasas de interés más altas continuaron afectando la demanda de compra de viviendas en el [cuarto] trimestre», dijo PulteGroup a los inversores en enero.

Sin embargo, eso ya es una noticia vieja: Durante los primeros meses de 2023, los constructores gigantes de todo el país están viendo mejorar su suerte a medida que la demanda de los compradores se estabiliza.

Caso en cuestión: Un par de constructores de viviendas en la lista Fortune 500, el No. 124 D. R. Horton y el No. 267 PulteGroup, acaban de informar una gran caída en las tasas de cancelación. La tasa de cancelación de D. R. Horton para los primeros tres meses de 2023 fue del 18%, por debajo de la tasa del 27% solo un trimestre antes. Mientras tanto, solo el 13% de los compradores de PulteGroup cancelaron sus contratos de vivienda en el primer trimestre de 2023, muy por debajo de la tasa de cancelación del 32% que vio en el cuarto trimestre.

¿Qué está pasando? Dos cosas.

Primero, el mercado nacional de la vivienda en los Estados Unidos se estabilizó este año al entrar en la temporada de primavera más ocupada. La caída de las tasas hipotecarias por debajo del 7%, junto con la falta de inventario de viviendas existentes, ha hecho lo suficiente para que el mercado vuelva a estar en equilibrio.

En segundo lugar, los constructores de viviendas han ganado recientemente una ventaja sobre el mercado existente / de reventa. Durante el Auge de la Vivienda Pandémica, una época con una demanda de vivienda aparentemente ilimitada—los constructores lograron márgenes de ganancia espumosos a medida que aumentaban rápidamente los precios de las casas nuevas. Esos márgenes espumosos son útiles para los constructores: A medida que las tasas hipotecarias estimularon una recesión de la vivienda el año pasado, constructores como D. R. Horton y PulteGroup tuvieron un respiro para reducir los márgenes (es decir, reducir los precios y/o las compras agresivas de tasas) en busca de encontrar el mercado, o el punto de precio al que volvería la demanda de los compradores. Por supuesto, esas compras de tarifas ahora dan a los constructores una ventaja sobre los jóvenes promedio que intentan vender su casa.

Los constructores gigantes como D. R. Horton y PulteGroup no son atípicos: los constructores de costa a costa están viendo un aumento en la demanda de los compradores.

Los constructores encuestados por John Burns Research and Consulting en marzo tuvieron una tasa de cancelación agregada del 9%. Eso está muy por debajo del pico del 24.6% alcanzado en octubre, y ligeramente por encima del 8% alcanzado en el apogeo del Auge Inmobiliario Pandémico en marzo de 2022.

«Para tener una perspectiva de cuánto han mejorado las cosas, las cancelaciones de Phoenix alcanzaron el 60% en noviembre de 2022 y actualmente están en el 15%», tuiteó el domingo Rick Palacios Jr., director de investigación de John Burns Research and Consulting.

De hecho, incluso KB Home, un constructor con una exposición significativa en los mercados de Mountain West caídos como Boise, vio que su tasa de cancelación del primer trimestre llegó al 36%, o casi la mitad de la tasa del 68% que vio en el cuarto trimestre de 2022.

«Al entrar en la temporada de ventas de primavera durante el trimestre, comenzamos a ver un aumento en la demanda [de viviendas]. Esto reflejó en parte las estrategias de ventas específicas que implementamos, junto con un entorno de tasas de interés hipotecarias estabilizadoras. Como resultado, logramos una mejora secuencial en nuestros pedidos netos tanto en enero como en febrero, y los pedidos netos se han mantenido sólidos en las primeras semanas de marzo. Aunque todavía hay considerables tasas de interés e incertidumbres económicas, nos alienta esta progresión», dijo Jeffrey Mezger, CEO de KB Home, a los inversores en marzo.

Por un lado, el mercado nacional de la vivienda se ha estabilizado esta primavera. Por otro lado, la asequibilidad de la vivienda (o la falta de ella) se mantiene en niveles no vistos desde la era de la burbuja inmobiliaria.

Para llegar a compradores más caros, algunos constructores están cambiando de casas unifamiliares más grandes a casas adosadas más pequeñas.

«Acabamos de cerrar toda nuestra cartera de pedidos de compradores de suciedad que compraron en marzo-mayo de 2022, que era de donde provenían la mayoría de nuestras cancelaciones. Literalmente compraron en la cima», le dice a Fortune Tyler Watkins, consultor de casas nuevas en M/I Homes en Columbus, Ohio.  «Ayudar a los compradores por primera vez sigue siendo lo más difícil de ayudar porque los precios siguen siendo altos. Las cancelaciones han disminuido drásticamente desde enero de este año. Una cosa que verá es que los constructores recurren a productos de casas adosadas para obtener asequibilidad. Todos los constructores aquí venderán casas adosadas para el verano de este año».

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